Wozu ist die Hausverwaltung verpflichtet?
Die Verwaltung schuldet der Gemeinschaft ordnungsmäßige Verwaltung. Dazu gehören insbesondere:
- Einberufung der jährlichen Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG)
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG)
- Durchführung der gefassten Beschlüsse (§ 27 Abs. 1 WEG)
- Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
- Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums organisieren
- Gewährung von Belegeinsicht
Eine ausdrückliche gesetzliche Antwortfrist gibt es nicht – wohl aber die Pflicht, Anliegen in angemessener Zeit zu bearbeiten. Wiederholte Untätigkeit ist ein Pflichtverstoß.
Welche Reaktionszeiten sind zumutbar?
| Anliegen | Übliche Reaktionszeit |
|---|---|
| Gefahr im Verzug (Wasser, Strom, Heizung im Winter) | sofort |
| Schadensmeldung ohne akute Gefahr | 1–2 Werktage |
| Allgemeine Anfrage, Belegeinsicht | 5–10 Werktage |
| Jahresabrechnung nach Wirtschaftsjahr | in der Regel bis zur nächsten Versammlung |
- Schriftlich nachfassen – E-Mail mit Betreff, Datum der Erstmeldung und konkreter Forderung. Ab jetzt alles dokumentieren.
- Frist setzen – konkretes Datum, keine Formulierung wie „zeitnah". 14 Tage sind in der Regel angemessen.
- Verwaltungsbeirat einschalten – er überwacht die Verwaltung und kann Druck aufbauen.
- Abmahnen – schriftlich, nachweisbar, mit Ankündigung der Abberufung.
- Abberufung beschließen – einfacher Mehrheitsbeschluss genügt (§ 26 Abs. 3 WEG).
Abmahnung richtig formulieren
Eine wirksame Abmahnung enthält vier Bausteine:
- Sachverhalt – was wurde wann gemeldet, was blieb aus.
- Pflichtverstoß – Bezug auf Vertrag oder WEG-Vorschrift.
- Fristsetzung – konkretes Kalenderdatum.
- Konsequenz – Ankündigung von Abberufung und fristloser Kündigung.
„Am 03.06.2026 haben wir Ihnen den Wasserschaden im Kellergeschoss gemeldet, am 17.06. und 02.07.2026 erinnert. Eine Reaktion ist bis heute nicht erfolgt. Damit verletzen Sie Ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Wir fordern Sie auf, bis zum 31.07.2026 die Schadensaufnahme zu veranlassen und uns den Stand schriftlich mitzuteilen. Nach fruchtlosem Fristablauf werden wir Ihre Abberufung sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Beschlussfassung stellen."
Die vollständige Vorlage steht kostenlos als Word-Datei in der Seitenleiste bereit.
Die 12 häufigsten WEG-Beschlussfehler – und wie Sie sie vermeiden
Wenn es zur Abberufung kommt, muss der Beschluss halten. Die Checkliste zeigt die typischen Form- und Verfahrensfehler und wie Sie sie umgehen.
- ✓Tagesordnung rechtssicher formulieren
- ✓Einladungsfristen korrekt wahren
- ✓Beschlusskompetenz prüfen
- ✓Anfechtungsrisiken minimieren
Notfall & Eilmaßnahmen
Bei Gefahr im Verzug – Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter, Stromausfall, akute Absturzgefahr – darf jeder Eigentümer die notwendigen Maßnahmen selbst veranlassen und Kostenersatz verlangen. Wichtig ist die Beweissicherung:
- Fotos und Videos mit Zeitstempel
- Dokumentation der erfolglosen Kontaktversuche
- Nur das Notwendigste beauftragen, keine Vollsanierung
- Rechnung und Kurzbericht anschließend an die Verwaltung senden
Sonderfall: Mieter
Mieter haben keinen Vertrag mit der Hausverwaltung, sondern mit dem Vermieter. Mängel sind daher dem Vermieter anzuzeigen – die Verwaltung handelt nur als dessen Vertreterin. Bleibt der Mangel trotz Anzeige und Frist bestehen, kommen Mietminderung (§ 536 BGB), Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) oder Schadensersatz in Betracht. Auch hier gilt: schriftlich melden, Frist setzen, Nachweise sichern.
Häufige Fragen
Wie lange darf sich eine Hausverwaltung Zeit lassen?+
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich und zumutbar sind bei normalen Anfragen fünf bis zehn Werktage, bei Schadensmeldungen eine Reaktion innerhalb von ein bis zwei Werktagen und bei Gefahr im Verzug sofort. VIMA arbeitet mit einer Ziel-Bearbeitungszeit von zwei Werktagen und einem Ticketsystem, in dem jede Anfrage nachvollziehbar dokumentiert ist.
Was kann ich tun, wenn die Verwaltung gar nicht antwortet?+
Setzen Sie eine schriftliche Frist mit konkretem Datum und konkreter Forderung, versendet per Einschreiben oder Boten. Reagiert die Verwaltung auch dann nicht, folgt die Abmahnung, danach die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung.
Muss ich vor einer fristlosen Kündigung abmahnen?+
In der Regel ja. § 314 Abs. 2 BGB verlangt vor der Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung. Entbehrlich ist sie nur bei besonders schweren Verstößen, etwa bei Veruntreuung.
Was mache ich, wenn die Jahresabrechnung fehlt?+
Die Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 WEG zu erstellen und der Versammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Setzen Sie eine Frist von vier Wochen. Bleibt sie fruchtlos, kann dies ein wichtiger Grund für eine Abberufung sein – notfalls durchsetzbar per Klage gegen die Gemeinschaft auf Beschlussfassung.
Darf ich bei Untätigkeit selbst einen Handwerker beauftragen?+
Nur bei Notmaßnahmen. Nach § 18 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 WEG a. F. darf jeder Eigentümer bei Gefahr im Verzug – etwa Wasserrohrbruch oder Stromausfall – die zur Abwendung notwendigen Maßnahmen treffen und Kostenersatz verlangen. Dokumentieren Sie Schaden, Dringlichkeit und Kosten lückenlos.
Wer haftet, wenn durch die Untätigkeit ein Schaden entsteht?+
Verletzt die Verwaltung ihre Pflichten schuldhaft, haftet sie der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB – etwa bei Folgeschäden durch eine verschleppte Leckage. Voraussetzung ist der Nachweis von Meldung, Frist und eingetretenem Schaden.
Sie wünschen sich rechtssichere WEG-Beschlüsse?
VIMA übernimmt Vorbereitung, Versendung und juristisch saubere Dokumentation Ihrer Beschlüsse – digital, fristgerecht und revisionssicher im Eigentümerportal abgelegt.
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