Abberufung und Kündigung – zwei Schritte, ein Ziel
WEG · OrganstellungAbberufung beendet das Amt
Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter mit einfacher Mehrheit jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Damit endet seine Organstellung gegenüber der Gemeinschaft.
WEG · VertragsverhältnisKündigung beendet den Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern keine kürzere Frist oder eine wirksame fristlose Kündigung greift. Bis dahin können Vergütungspflichten fortbestehen.
MV & SEVHier entscheidet der Vertrag
Bei Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung gibt es keine Abberufung. Maßgeblich sind Laufzeit, Kündigungsfrist und Verlängerungsklausel des geschlossenen Vertrags.
WEG-Verwaltung kündigen: So läuft es rechtlich
Grundlage ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Dafür muss der Punkt „Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags" fristgerecht auf die Tagesordnung – in der Regel mit drei Wochen Einladungsfrist nach § 24 Abs. 4 WEG.
Weigert sich die amtierende Verwaltung, eine Versammlung einzuberufen, können Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Eigentümer stellen, die Einberufung selbst verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bleibt auch das erfolglos, kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Beschlussvorschlag für die Tagesordnung:
„Der Verwalter, die Muster Immobilien GmbH, wird mit sofortiger Wirkung abberufen. Der Verwaltervertrag wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt, längstens jedoch sechs Monate nach Beschlussfassung, gekündigt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird bevollmächtigt, die Kündigung namens der Gemeinschaft schriftlich zu erklären."
Mietverwaltung und SEV kündigen
Hier zählt ausschließlich der Vertragstext. Prüfen Sie drei Punkte:
- Mindestlaufzeit – häufig ein Jahr ab Vertragsbeginn.
- Kündigungsfrist – typisch drei Monate zum Quartals- oder Jahresende.
- Verlängerungsklausel – ohne fristgerechte Kündigung verlängert sich der Vertrag oft automatisch um ein weiteres Jahr.
Fehlt eine Regelung, greift das Auftragsrecht: Der Vertrag ist dann grundsätzlich jederzeit kündbar (§ 671 BGB bzw. § 627 BGB bei Diensten höherer Art).
Fristlose Kündigung: Wann ein wichtiger Grund vorliegt
Soll der Vertrag sofort enden, brauchen Sie einen wichtigen Grund nach § 314 BGB. Anerkannt sind unter anderem:
- Jahresabrechnung wird trotz Fristsetzung nicht oder fehlerhaft erstellt
- Keine Einberufung der jährlichen Eigentümerversammlung
- Vermischung von Gemeinschafts- und Eigenvermögen
- Gefasste Beschlüsse werden nicht umgesetzt
- Dauerhafte Nichterreichbarkeit, unbeantwortete Schadensmeldungen
- Verweigerte Belegeinsicht
Wichtig: In der Regel ist vorher eine Abmahnung mit konkreter Fristsetzung erforderlich. Sie dokumentiert den Pflichtverstoß und ist die Grundlage für eine spätere fristlose Kündigung.
Die 12 häufigsten WEG-Beschlussfehler – und wie Sie sie vermeiden
Damit Ihr Abberufungsbeschluss nicht angefochten wird: Praxisleitfaden mit den typischen Form- und Verfahrensfehlern samt Lösungsweg.
- ✓Beschlusskompetenz richtig prüfen
- ✓Tagesordnung korrekt formulieren
- ✓Anfechtungsfristen einhalten
- ✓Protokoll- und Formfehler vermeiden
Der Wechselprozess im Überblick
Phase 1Abstimmung und Angebote vorbereiten
Phase 2Beschluss rechtssicher fassen
Phase 3Kündigung und Übergabe organisieren
Muster-Formulierung für das Kündigungsschreiben
„Sehr geehrte Damen und Herren, die Eigentümerversammlung der WEG Musterstraße 12, 60431 Frankfurt am Main, hat am 14.09.2026 unter TOP 5 Ihre Abberufung als Verwalter sowie die Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen. Namens und in Vollmacht der Gemeinschaft kündige ich den Verwaltervertrag hiermit zum nächstmöglichen Zeitpunkt, längstens zum 14.03.2027. Bitte bestätigen Sie den Zugang und übergeben Sie sämtliche Verwaltungsunterlagen bis spätestens zum ... an ..."
Die vollständige Vorlage mit Beschlussbezug, Fristangabe und Unterlagenliste erhalten Sie kostenlos als Word-Datei über die Box in der Seitenleiste.
Häufige Fehler beim Verwalterwechsel
- Kündigung ohne Beschluss – ein einzelner Eigentümer kann den Verwaltervertrag nicht kündigen.
- Tagesordnungspunkt zu unpräzise – „Verwalterthemen" genügt nicht; der Beschlussgegenstand muss erkennbar sein.
- Keine Neubestellung geplant – die Gemeinschaft steht sonst ohne handlungsfähige Verwaltung da.
- Kein Nachweis des Zugangs – Einschreiben oder Bote mit Zeugen verwenden.
- Übergabe nicht dokumentiert – ohne Protokoll fehlt später der Nachweis, welche Unterlagen fehlen.
Häufige Fragen
Kann eine WEG ihre Hausverwaltung jederzeit kündigen?+
Ja. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden – ein wichtiger Grund ist dafür nicht nötig. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Welche Frist gilt für die Kündigung des Verwaltervertrags?+
Bei der WEG endet der Vertrag kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach wirksamer Abberufung. Bei Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung gilt die im Vertrag vereinbarte Frist – üblich sind drei Monate zum Quartals- oder Jahresende.
Brauchen wir einen wichtigen Grund für die Abberufung?+
Nein, seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Ein wichtiger Grund ist nur relevant, wenn der Vertrag sofort – also ohne die Sechs-Monats-Frist – enden soll (fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).
Was gilt als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung?+
Zum Beispiel fehlende oder grob falsche Jahresabrechnungen, nicht einberufene Eigentümerversammlungen, Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, dauerhafte Nichterreichbarkeit oder die Nichtausführung gefasster Beschlüsse. Entscheidend ist, dass die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist – in der Regel nach vorheriger Abmahnung.
Wer unterschreibt die Kündigung des Verwaltervertrags?+
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin. In der Praxis wird in derselben Versammlung beschlossen, wer die Kündigung erklären darf – meist der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder der neu bestellte Verwalter.
Welche Unterlagen muss die alte Hausverwaltung herausgeben?+
Alle Verwaltungsunterlagen: Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Verträge, Kontoauszüge, Belege, Eigentümerliste, Schlüssel und Zugänge. Der Anspruch besteht unmittelbar mit Vertragsende; eine Zurückbehaltung wegen offener Honorare ist regelmäßig unzulässig.
Was passiert, wenn kein neuer Verwalter bestellt wird?+
Die WEG ist dann verwalterlos. Jeder Eigentümer kann beim Amtsgericht die Bestellung eines Notverwalters beantragen. Sinnvoller ist es, Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung zu beschließen.
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